2007年7月26日深夜，上海松江区新桥镇新育路140弄群租房发生火灾。7人（来自3个家庭）中除1人外出幸免遇难外其余6人全部身亡。此前，2006年2月7日、10月8日、12 月，在上海远景路、成都北路、宝山路也先后发生群租房火灾。2004 年4月20日，虹桥路某公司员工宿舍群租房发生煤气泄露，9人中毒，1人死亡。于是，群租问题浮出水面，成为上下注目的焦点。

      群租问题的产生并非一朝一夕。在中国快速工业化市场化城市化的过程里，农民大量进城成为企业员工与各类服务人员，城市吸纳国内外人才也日益增多，各种流动人口络绎不绝，城市人口急剧膨胀，而住房体制改革与房地产市场的成长跟不上日益扩张的城市人口，城市中的中低收入者的住房问题成为一大亟需解决的难题，于是，“群租”与“合租”应运而生。所谓“群租”是指，房屋出租人（包括业主或二房东）将一套房屋分别向三个或三个以上的自然人或家庭的出租行为。而合租则是房屋出租人将一套房屋分别向两个自然人或家庭的出租行为。广义的群租可以包括合租。群租有3种形式：一是将一套住房的客厅、房间、甚至厨房、阳台分割成若干小间，按间分租；二是在一套住房的每一个房间内布置多张床位，按床位出租；三是出租给企业或学校作为集体宿舍。群租用房往往有两种房源，一是居民用房，二是闲置厂房。群租往往被认定为一种新的“居改非”（业主家庭居住用房改成具有商业性色彩的非业主家庭居住用房）形式。群租房的人均承租居住面积相当少，每间小房间只有六七平方米，甚至在此以下者也比比皆是，而稍大的房间甚至还会有两三个人居住。

      群租现象业已在上海、北京等特大城市大量涌现。上海60%以上的流动人口居住面积在7平方米以下，中心城区新建住宅小区群租问题突出。上海松江区新桥镇在籍人口2万3千多人，而流动人口超过10万。大部分流动人口靠群租解决住房问题。闵行一些小区，群租户甚至超过了小区住房数的一半还多。闸北区有群租现象的小区有38个。成都北路712弄7号内的原有住户仅剩下7户24人，而外来的群租客多达40多人。绿城小区900多套住房中，出租达到20%，而这20%中绝大多数都是群租。北方佳苑小区居民426户，88户业主将房屋分割出租给他人。群租住房为典型的“鸽子笼”。一套房子有的被隔成14个小间，有的住了40多人。乌鲁木齐路一套109平方米的房子，3个房间各放了4张高低床，住了24个人。北京的群租现象也屡见不鲜。

      群租有其必然性与合理性。群租的风行源于市场的需求。

      第一，外来人口的住房需求。随着工业化的加速与新工业化的推进，城市中外来的农村人口与小城镇人口越来越多。除了少数企业愿意解决其员工的住房问题外，大部分员工要自己去寻找住房。因此，在沿海大城市的房产租赁市场中，外来人口往往成为主力。目前上海常住半年以上的外来人口已超过500万，大部分要依靠租赁解决居住问题。群租作为租赁的一种方式，有其存在的合理性。

      第二，中低收入者的住房需求。“群租”现象严重，还在于房价太高，不少中低收入者无力买房。人们财富积累的水平远远无法与高攀的房价相比。另外，中低收入人口聚居于城市中心，是城市功能本身的合理反映，因为发达的城市中心需要大量中低层次服务的人群，如果要求这些人都居住在离市中心较远而房租低廉的郊区，就工作时间周转来说，显然是不合理的。

      第三，刚参加工作的高校毕业生的住房需求。落户大城市的高校毕业生，虽然学历较高，但大多来自农村，家庭缺乏积蓄，无购房财力，甚至也无单租住房的财力。而单位能够提供公寓的不多，即使提供公寓也往往是多人群居。

第四，高校或企业为解决其学生或员工的住房需求。高校扩招与企业扩张也带来了住房问题，高校与企业自建公寓的时速往往赶不上其人员扩张的时速，更何况，住房市场化货币化后，高校与企业已经不愿意再为住房问题而挤占其扩张所需的资金。

      在强劲的市场需求下，业主或二房东借机分解套房，一屋多租，一屋多床，甚至创办家庭旅馆，以最大程度地赢利。群租现象背后折射的是城市化进程中住房供应的结构性矛盾，是一种扭曲的经济行为和市场现象，如何保证城市各种人口找到便利宜居的住所，是远比治理群租更大的命题。

      群租有其必然性与合理性，但在实际上的确造成了一定程度的社会危害，与消防、治安、租赁等条例有违。群租房屋人口密度过大，而分隔材料往往又属于易燃材料，在高负荷的用电用气的情况下，易发生危险，更何况群租房内住客的流动性强，易淡化消防意识，因此，群伤群死的概率高。但治理群租问题应本着关注民生、以人为本的原则，宜疏不宜禁，宜规范不宜扼杀，通过国家与市场的共同努力，达到一个妥善而圆满的解决。

      群租房火灾频频，政府、消防部门、业主与房屋承租人各有哪些失职，又需如何综合治理呢？

      就政府而言，工业化市场化城市化在急剧进展，而住房体制改革却没有配套跟上，是群租现象出现的最大根源。在群租现象大量出现后，政府又没有及时予以规范并加强监管，是群租房火灾频频的重要原因。因此，首先，需要以健全的法律法规来规范房产租赁市场，切实加强房产租赁市场监管力度。就上海而言，已经出台的法规条例有《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋租赁管理实施办法》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市消防条例》等。其中，《上海市居住房屋租赁管理实施办法》规定，“租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。”2006年底上海市房屋土地资源管理局颁布《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》，明确了房管部门、社区事务受理服务中心、房地产经纪机构和住宅物业小区业主委员会等主体在房屋租赁管理中的职责。当然，相关法规条例还需要进一步完善。如租赁条例，对卫生、安全、消防等基本生活质量指标需明确加以规定。还要加紧出租房的合法登记与群租房的强制登记，狠抓政府消防工作目标考核机制。其次，除了让市场来发挥更大调节作用外，政府也应本着以人为本的原则，切实考虑中低收入群体的住房权问题，抓紧抓好廉租房建设与管理，以及外来人口专项住房服务等。不过，目前政府财政对廉租房的支持力度小，今后务必切实加强。另外，廉租房建设中还夹杂着大量的寻租行为和户籍制度壁垒。这需求认真克服，改进监管。

      就消防部门而言，对群租房疏于监管在一定程度上也导致群租房火灾频频。因此，一要建设并健全消防法规，进一步明晰消防责任主体的责任，加强消防设施装备与监管力度。由于群租隐蔽在居民区，在消防检查中不易被发现，加大了消防监管难度。且现行的消防法律法规中，消防责任主体主要是机关、企事业单位，而不针对自然人。今后要加强对居民区的消防检查，细化消防责任，把消防责任切实分解到个人，对业主以及承租人的违规行为作出责任承担以及相应的处罚。要求消防安全设施不完备的房屋不得群租，群租房必须安装煤气报警器、火警报警器、灭火系统，分隔房间时不允许破坏房屋主体结构，并强制使用阻燃材料。二要向各类消防责任主体进行行之有效的消防宣传教育，切实培育消防意识。

就业主而言，漠视承租人的权益与生命，不按法律法规办事，盲目追逐高额利润，是导致群租房火灾频频的直接原因。因此，业主一定要自觉地合法合理地追逐利润，切实遵守有关房屋租赁、物业管理、消防等方面有关法律法规条例。目前二房东包租后再隔房群租的现象也比较严重，据说有某二房东一人就包租了34套住房。业主对二房东的隔房群租行为不能放任自流。目前业主或房东存在的主要问题有：违章搭建，一房多间，而且使用不符合消防规定的材料隔离房间，电线水管气管老化破损，防火通道不畅等。根据有关规定，居住房屋以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房、卫生间等，不单独出租；一间房间只出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，人均承租面积不低于５平方米；居住房屋不分割搭建成若干小间，按间或按床位出租、转租。还要加强小区业主的群体自律，普遍制定并完善《业主公约》。在业主将物业出租时，要充分考虑尊重相邻方的各种利益。还要加强各种民间社区力量，如业主委员会、居民委员会等组织对群租的约束力。

      就房屋承租人而言，群租往往是不得已的行为。大量的中低收入者在城市中心服务，花费昂贵的交通费用去郊区居住，既不经济，也不省时，更不便利。但城市中心的物业往往又非常昂贵，而中低收入者只能承受低廉的房租，因此，群租的出现迎合了这些中低收入服务者的住房需求。但是，房屋承租人在接受群租的同时，必须珍爱自身及其家庭的生命财产安全，切实树立消防危机意识，遵守消防法律法规与消防宣教规定，不乱扔烟头，乱拉电线，违规使用电器、煤气、燃油，破坏电缆与各种消防设施等。